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主题:2012楼市关键词:年初以价换量 年末行情翘尾

发表于2012-12-28

2012年楼市经历了从“冷”到“热”的巨大转变,“回暖”、“以价换量”、“供不应求”等关键词成为一年来楼市的缩影。一年来,大部分开发商摆脱了资金量紧张的困扰,销售业绩再创新高,拿地补仓动作频频。然而,也多有房企陷入“质量门”、“退地”、“负债”等各方面的困扰。年终我们对2012年楼市扫描,从市场、房企和土地市场的重点角度,窥探一个真实的楼市景象。


发表于2012-12-28

第一季度:以价换量迎来“小阳春”

在严厉的楼市宏观调控背景下,2012年楼市开局惨淡,经历“寒冬”。楼市持续去年的低迷态势,元旦、春节等假期冲淡成交,大部分开发商未进行大规模促销,加之购房者预期和观望情绪浓厚,1、2月楼市供应量与成交量均现萎缩。

但自3月以来,全国楼市逐渐摆脱跌入冰点的状况,北京、上海、广州、南京、杭州等一、二线城市楼市成交量攀升,迎来本轮调控以来难得的“小阳春”。

然而,此番楼市回暖的背后真相,实是开发商在萎靡不振的市场下不得已而采取的“熬冬”策略――以价换量。

据媒体报道,截至2012年4月9日,已公布年报的 74家A股上市房企,存货已飙升至9437.78亿元,较之去年同期的6598.13亿元,同比上涨了43.04%。


发表于2012-12-28

而在万亿库存的压力背后,房企负债企和资金链进一步紧绷现象愈加明显。

有数据显示,截至3月22日,已披露年报的37家上市房企的负债水平明显上涨,总负债额度达到了5216亿元,比之前一年的3786亿上涨了37.8%。负债率也有明显上涨,2011年平均已经达到了72.3%,为近10年来最高。

在重重重压之下,亦有房企熬不住宣告破产。今年四月,杭州市西城时代家园开发商金星房产正式向法院提交申请破产。该消息引发了外界广泛关注,被视为“本轮楼市调控房企破产第一案”。

因此,为快速回笼资金,各家房企迫于库存、资金压力纷纷推出促销战略,“以价换量”成为开发商们寻求销售“破冰”的重要方式,此举也颇见成效。


发表于2012-12-28

第二季度:回暖蔓延 地方微调 督查

据国家统计局数据,一季度全国商品房销售面积为15239万平米,同比下降13.6%,环比下降67.5%。此番背景下,各地楼市“刺激刚需”入市的微调政策开始在全国范围内蔓延。

5月7日,江苏扬州出台楼市新政,对个人购买成品住房进行奖励,最高奖励达所购房屋合同价款6%,此举被指拿公共财政救济楼市,悖于调控。

5月28日,重庆市住房公积金管理召开新闻通气会,放宽首套房公积金贷款政策,单人贷款限额由20万元提高到40万元,家庭限额由40万元提高到80万元。

5月29日,湖南发改委在全省经济形势座谈会上下发文件,明确表示在房地产调控总基调不变的情况下,将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施,支持居民购买首套普通住房。  


发表于2012-12-28

据中新网房产频道梳理,楼市调控近一年来,全国已经有将近40个城市出台相关微调政策。

开发商“以价换量”优惠频现,又得益于各个城市对楼市政策微调,很多潜在购房需求逐渐出手。5月以来,全国多个城市成交量稳步回升,“红五月”激发房企热情,房价上涨势头迅猛。

楼市“回暖”行情引发多方担忧,此背景下,及各部委多次“喊话”强调坚持楼市调控政策,仅7月份就连续6次密集发文强调楼市调控。7月下旬,国务院派出8个督查组,对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督察组对各地楼市调控执行情况基本持肯定态度,回京后也并没有出台新的楼市政策,但同时业内人士也表示,我国楼市储备政策“弹药”充足。


发表于2012-12-28

第三季度:淡季不淡 旺季不旺

楼市反周期特征明显

在楼市调控的微妙关口,传统淡季7、8月份的楼市表现却很反常,成交火爆,创年内销售新高,楼市“淡季不淡”的醒目标题始终占据房产新闻头条。业内人士分析,7月楼市出现红火现象主要是开发商以价换量,刚需得以释放,集中入市;信贷政策放松,使购房者能够贷款买房;再加之“红五月”以来楼市成交量大,房价有预期,促使买家积极入市。

今年楼市反周期特征在9、10月份持续上演,火爆成交过后,传统旺季“金九银十”却未能如期而至。上半年销售回款充裕,让开发商乐观情绪蔓延,在传统旺季纷纷推盘,热情高涨,但与此形成鲜明对比的是,购房者对于楼市走势态度却趋于严谨。  


发表于2012-12-28

究其原因,一方面是7、8月份的楼市热销已经释放了一部分刚性需求,另一方面,决策层多次对房地产调控不放松的表态,更重要的是,开发商手头资金在这一阶段开始宽裕,优惠幅度收窄,房价止跌回涨,又让购房者变得犹豫起来。

房价始终是买家考虑出手的最关键因素。而开发商打折优惠活动缩水、价格上调,让本应有丰厚收获的“金九银十”褪色,买卖双方博弈升级。


发表于2012-12-28

第四季度:楼市暖冬 翘尾行情凸显

虽然“旺季不旺”让开发商有些“失落”,但进入11月份以后,楼市的表现却让他们倍感温暖。年底,楼市成交热度升温,出现“翘尾”行情。根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示,2012年11月十大城市住宅均价为15686元/平方米,环比上月上涨0.39%。

与此同时,多家房企10月销售业绩创新高,前十月大部分房企业绩同比有所增长。尽管楼市库存巨大仍需消化,但不少开发商已经完成全年销售目标,推盘动力不足,少卖多开成主流销售模式,甚至导致部分地区楼市出现“一房难求”的局面。  


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